Термини

Точният термин помага да зададеш точния въпрос

За всяко понятие ще намериш ясно определение, практически пример, често объркване и обяснение защо е важно за купувача.

Идентичност на имота

Какво точно е имотът?

Понятията, с които проверяваш дали обявата, кадастърът, проектът и договорът описват един и същ имот.

Кадастрален идентификатор

Уникален код за поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в кадастъра. По него можеш да сравниш документите, но не и да установиш собствеността.

Поземлен имот (ПИ)

Част от земната повърхност с определени граници и основна единица в кадастъра. Не я бъркай с УПИ, адрес или разговорното „парцел“.

УПИ

Урегулиран поземлен имот по подробен устройствен план - планово понятие за граници и режим на застрояване, което не е непременно идентично с кадастралния ПИ.

Самостоятелен обект в сграда

Обособена част от сграда със собствено предназначение - например апартамент, ателие, магазин или гараж. Не всяко отделено помещение е самостоятелен имот.

Прилежащи части

Мазе, таванско помещение, склад или друга част, свързана с основния обект; описанието ѝ трябва да показва какво право се придобива и дали може да се разпорежда отделно.

Предназначение на обекта

Официално определената функция на обекта - жилище, ателие, офис, магазин или гараж. Рекламното име и обзавеждането не променят предназначението му.

Чиста, застроена и обща площ

Квадратурата може да е изчислена по различни начини. Провери какво точно е измерено и кои общи или прилежащи части са включени в обявената площ.

Собственост и ползване

Кой какво притежава и използва?

Как се различават собствеността, владението, общите части и правата на други лица върху имота.

Идеални части

Дял от общо право, а не конкретна стая, част от двора или паркомясто. За самостоятелното ползване е нужно отделно основание.

Право на строеж

Ограничено вещно право да се изгради и притежава постройка върху чужд терен в определен обхват; различно е от разрешението за строеж и обещанието за бъдещ апартамент.

Гараж и паркомясто

Гаражът може да е самостоятелен обект, докато паркомястото често се придобива чрез идеални части и разпределено ползване. Маркировката и номерът сами по себе си не определят правото.

Етажна собственост

Съчетава индивидуална собственост върху апартаменти и други обекти с общи части и общо управление на сградата.

Владение и право на собственост

Да държиш ключовете и да си собственик са две различни неща. Владението не прехвърля собственост, а собствеността не гарантира, че имотът е освободен.

Право на ползване

Право на друго лице да използва имота и да получава доходите от него, въпреки че собственикът е различен.

Сервитут и право на преминаване

Право или ограничение, което позволява достъп, преминаване или инфраструктура през чужд имот и може да ограничи начина, по който засегнатият терен се ползва и застроява.

Съпружеска имуществена общност

При законов режим вещни права, придобити по време на брака със съвместен принос, могат да принадлежат общо на двамата съпрузи независимо на чие име е документът.

Сделка и вписвания

Какво може да засегне придобиването?

Как плащанията, ипотеките, възбраните и другите вписвания могат да повлияят на сделката.

Вещна тежест

Общо название за права, ограничения и вписвания, които могат да засегнат имота. Важно е винаги да се уточни точният им вид и действие.

Ипотека

Вписано обезпечение върху недвижим имот, което дава на кредитора предпочитание от цената му и не изчезва само защото собственикът се сменя.

Възбрана

Вписана мярка върху имот, която ограничава разпореждането с него. Купувачът трябва да провери по кое дело е наложена, какво засяга и дали е заличена.

Вписана искова молба

Вписване, че е предявен иск, свързан с имота или с акт за него. Това още не е съдебно решение, но може да засегне следващ купувач.

Задатък, капаро и резервационна такса

Плащания преди сделката с различни възможни функции; правните последици идват от договора и условията, а не само от заглавието на сумата.

Имотна партида и вписване

В имотната партида се подреждат вписаните актове и обстоятелства за имота. Тя не е кадастрален идентификатор и трябва да се проследява внимателно.

Ново строителство

Какво означават строителните етапи?

Разликите между търговските названия, строителните документи, участниците и реалното изпълнение.

Груб строеж

Важен строителен и правен етап, който не означава, че апартаментът е завършен, нанесен в кадастъра или че непременно е настъпил срок за плащане.

„На зелено“ и бъдещ имот

Разговорно название за покупка преди завършването на имота. То не е правен статут и може да стои зад различни договори и права.

„По БДС“ и степен на завършеност

Търговско название за незавършен интериор. Какво точно ще бъде изпълнено зависи от техническата спецификация към договора, а не от съкращението.

РЗП - разгъната застроена площ

Показател за площта на сградата, изчисляван по нормативна методика; не е площта на конкретния апартамент и не трябва да се смесва с продаваема квадратура.

Инвеститор, възложител и строител

Роли с различни права и отговорности: кой организира и има право да възлага, кой изпълнява строежа и кой поема обещанията към купувача.

Строителни книжа

Общото название на одобрените проекти, разрешенията, заповедите, актовете и протоколите за даден строеж. Един документ не замества останалите.

Съществено отклонение от проекта

Промяна спрямо одобрения инвестиционен проект, за която ЗУТ може да изисква специална процедура. Уговорката между купувач и продавач не е административно одобрение.

Категория на строежа

Законовата категория определя част от контрола и процедурата за строежа. Тя не е оценка за качество, цена или луксозност.

Предаване и експлоатация

Какво да провериш при предаването?

Дефекти, гаранции, партиди и управление на сградата - въпроси, които не приключват с получаването на ключовете.